Steuern bei Immobilienverkauf: Was Eigentümer wissen müssen

Der Verkauf einer Immobilie kann eine lukrative Möglichkeit sein, Vermögenswerte zu realisieren. Doch viele Eigentümer sind sich unsicher, wie die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen funktioniert und welche Steuerfreibeträge und -befreiungen sie nutzen können. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, was beim Verkauf von Immobilien steuerlich zu beachten ist und wie Sie die Steuerlast minimieren können.

 

1. Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen

Wer eine Immobilie verkauft, kann unter bestimmten Umständen einen Veräußerungsgewinn erzielen, der der Einkommensteuer unterliegt. Dieser Gewinn ergibt sich, wenn der Verkaufspreis der Immobilie höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, abzüglich der Anschaffungsnebenkosten (wie Notargebühren, Maklerkosten, etc.) und Investitionen in die Immobilie.

 

Ob dieser Gewinn besteuert wird, hängt von der Haltedauer der Immobilie ab. Laut § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) gibt es eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wenn eine Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft wird, muss der Gewinn versteuert werden. Verkäufe, die nach Ablauf dieser Frist erfolgen, bleiben steuerfrei, unabhängig davon, wie hoch der Gewinn ist.

 

Wichtig: Diese Frist gilt nicht, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wenn der Eigentümer die Immobilie entweder seit dem Kauf selbst bewohnt hat oder in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf ausschließlich selbst genutzt hat, fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an – unabhängig von der Haltedauer.

 

2. Steuerfreibeträge und -befreiungen beim Verkauf von Immobilien

Es gibt verschiedene Ausnahmen und Steuerbefreiungen, die Immobilienverkäufer nutzen können, um die Steuerlast zu minimieren oder sogar komplett zu vermeiden:

• Eigennutzung: Wie bereits erwähnt, bleibt der Verkauf einer Immobilie steuerfrei, wenn diese ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Regelung gilt auch, wenn die Immobilie teilweise vermietet war, solange ein Teil davon über drei Jahre selbst genutzt wurde.
• Freibeträge: Grundsätzlich gibt es keine pauschalen Steuerfreibeträge für Veräußerungsgewinne bei Immobilienverkäufen. Allerdings können Anschaffungs- und Herstellungskosten (wie Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen) sowie die Verkaufsnebenkosten (z. B. Maklerprovision) vom Veräußerungserlös abgezogen werden. Dies mindert den zu versteuernden Gewinn.
• Erbschaft oder Schenkung: Wird eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übertragen, gelten für die Spekulationsfrist die Zeiträume des Vorbesitzers. Das bedeutet, dass die Haltedauer des Erblassers oder Schenkers angerechnet wird, was oft zu einer Steuerbefreiung führen kann.

 

3. Tipps zur Minimierung der Steuerlast beim Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hat verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Hier einige Tipps:

• Wartezeit: Eigentümer, die eine Immobilie mit hohem Wertzuwachs besitzen und diese nicht selbst nutzen, sollten abwägen, ob sie den Verkauf bis nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verschieben. Ein späterer Verkauf könnte den Veräußerungsgewinn steuerfrei machen.
• Sanierungskosten geltend machen: Investitionen in die Immobilie können die Steuerlast erheblich senken. Achten Sie darauf, alle Belege für Modernisierungen und Reparaturen sorgfältig aufzubewahren, da diese vom Veräußerungserlös abgezogen werden können.
• Teilweise Eigennutzung: Falls Sie eine vermietete Immobilie besitzen, könnte die Umwandlung eines Teils der Immobilie in Eigenbedarf die Steuerlast mindern. Der Verkauf wird nach dreijähriger Eigennutzung steuerfrei.
• Beratung in Anspruch nehmen: Immobilienverkauf und Steuern sind komplexe Themen. Ein Steuerberater kann dabei helfen, die optimale Verkaufsstrategie zu entwickeln und mögliche Steuerfallen zu umgehen.

 

FAZIT

Beim Verkauf einer Immobilie spielen steuerliche Aspekte eine entscheidende Rolle. Die Besteuerung hängt von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Wer sich mit den geltenden Regeln vertraut macht und rechtzeitig plant, kann von steuerlichen Vorteilen profitieren und die Steuerlast beim Verkauf deutlich reduzieren.